Gayrimenkul sadece konaklamak ya da bir iş yeri amacıyla satın alınmaz. Aynı zamanda çokça tercih edilen bir yatırım aracıdır. Özellikle de günümüzde gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı artış, gayrimenkulün yine popüler bir yatırım aracı olarak ön plana çıkmasına neden oldu.

Alınan gayrimenkuller, alış tarihi sonrasında belirli bir zaman aralığı içerisinde satılırsa bu durumda satış, vergiye tabi tutulmakta.

Değer Artış Kazancı Nedir?

Diyelim ki bir gayrimenkul aldınız. Bir süre sonra söz konusu gayrimenkulün satışını gerçekleştirip gelir elde etmek istiyorsunuz. Fakat bu noktada gayrimenkulü ne zaman satacağınız çok önemli. Çünkü gayrimenkulü alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satmanız durumunda, elde ettiğiniz kazançtan bir vergi ödemeniz gerekiyor. Gelir Vergisi Kanununa göre alınan bu vergiye “Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi” deniyor.

Gayrimenkul satışının devamlılık arzetmesi ve bu faaliyetin ticari bir organizasyon içinde sürdürülmesi halinde elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir.

Gayrimenkullerin, devamlılık arz etmemek ve ticari bir organizasyon dahilinde yapılmamak koşuluyla elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Gayrimenkul satışının ticari kazanç mı yoksa değer artışı kazancı olarak mı vergilendirilmesi gerektiği konusunda ayrımın nasıl yapılacağını, daha önceki yazılarımda detaylı bahsettiğim için burada tekrar bahsetmeyeceğim.

Ayrıca belli şartların sağlanmasına bağlı olarak, elde edilen kazanç için vergilendirme söz konusu da olmayabilir.

Satın alınan gayrimenkullerin beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun değer artış kazancı sayılmaz, bu gelirler için beyanname verilmez, vergi ödenmesi söz konusu olmaz.

Satış kazancının vergilendirilmesi için kazanç tutarının, satışın yapıldığı yıl için tespit edilen istisna tutarını aşması gerektiğinden, kazancın istisna tutarını aşmaması halinde beyanname verilmez, başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmez.

Ayrıca satışını yapacağınız gayrimenkule miras ya da bağış yoluyla sahip olduysanız bu durumda değer artış kazancından muaf tutuluyorsunuz. Yani satışını gerçekleştirmek istediğiniz mülke bir bedel ödemeden sahip olduysanız 5 yıl dolmadan da satsanız, gayrimenkul değer artış kazancı doğmaz.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca, "safi değer artışı" denir. Gelir Vergisi Kanununa göre; değer artışında safi kazanç, satış bedelinden, elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.

Şayet aldığınız gayrimenkulü beş yıl içinde satmayı düşünüyorsanız, gayrimenkul satışından doğan kazancın vergilendirildiğini unutmayın. Yasa koyucu bir taraftan gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesini isterken, diğer taraftan da enflasyon farkından doğan kazancın vergi dışı tutulmasını sağlayarak, enflasyondan arındırılmış kazancın vergilendirilmesini sağlamaktadır.

Elden çıkarılan gayrimenkulün satın alma bedelinin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilmesi ve endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının 10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Değer artış kazancı vergisine dair hesaplama yapılırken alım ve satım ayı değil, alıştan ve satıştan bir ay önceki Yİ-ÜFE değerlerinin dikkate alınması gerekir. Ardından evin alış fiyatının bugünkü değeri bulunarak, alım satım arasındaki farka ulaşılır. Bu işlem sonrasında elde edilen tutardan o yıl için belirlenen istisna bedeli düşülerek, çıkan sonuç üzerinden gelir vergisi dilimi doğrultusunda ödenmesi gereken vergi tutarı hesaplanır.

Konuyu bir örnekle açıklarsam sanırım daha iyi anlaşılır.

1 Haziran 2016 tarihinde 300.000 TL’ye alınan bir ev, 1 Eylül 2020 tarihinde 650.000 TL’ye satılacak olsun.

Bu durumda alış ve satış gerçekleşmeden bir önceki aylar olan Mayıs 2016 ve Ağustos 2020’nin fiyat endeksleri birbirine bölünmeli ve evin alış fiyatıyla çarpılmalı.

Mayıs 2016 Yİ-ÜFE: 256,21

Ağustos 2020 Yİ-ÜFE: 501,85

300.000 (ev alış fiyatı) x (501,85 / 256,21) = 587.623.- TL (Evin güncel fiyatı)

Evin bugünkü satış fiyatından endeks doğrultusunda elde edilen güncel bedel çıkarılır.

650.000 (evin satış fiyatı) – 587.623 (evin güncel bedeli) = 62.377.- TL

Ulaşılan sonuçtan, gayrimenkul değer artış kazancı istisna bedeli çıkarılır. İstisna bedeli her yıl Maliye ve Hazine Bakanlığınca yeniden belirlenir. 2020 yılı için belirlenen istisna bedeli 18.000 TL’dir.

62.377 – 18.000 (istisna tutar) = 44.377.- TL

Elde edilen kazanca, 2020 yılı gelir vergisi tarifesi uygulandığında ise hesaplanan gelir vergisi; 7.775,4 TL olmaktadır.

Gelir vergisi beyannamesinin mart ayında verilmesi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir.

Hazine ve Maliye Bakanlığının, gayrimenkul satışlarını sürekli mercek altında tuttuğunu, bununla ilgili, tapu hareketlerini ve banka kredilerini takip ettiğini, gerektiğinde ekspertiz raporlarını da isteyerek vergi incelemeleri yaptığını unutmamak gerekir. Beyan ile tespit edilenler arasında bir uyumsuzluk görüldüğünde ise eksik beyan edilen kısım cezalı olarak alınmaktadır. Bu nedenle dikkatli beyanda bulunmanızı öneririm. Bütün okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.